Joachim Bozorgnia, vd Cresnia

Flexiblare hyresavtal kommer att minska risken för framtida konkurser

Butiker och restauranger är några av de företag som drabbas extra hårt av coronakrisen. Om vi i framtiden ska minska risken för konkurser och tomma lokaler behöver vi få in mer flexibilitet i hyresavtalen. Det skulle gynna hyresgästerna, fastighetsägarna och samhället i stort, skriver Joachim Bozorgnia, vd för hyreskonsultbolaget Cresnia.
Text: Joachim Bozorgnia
Annons:

Joachim Bozorgnia

vd för hyreskonsultbolaget Cresnia

Coronakrisen slår hårt mot det svenska samhället och ekonomin. Företag går i konkurs, arbetstagare permitteras eller varslas om uppsägning och många människors privatekonomi påverkas negativt. För staten innebär krisen både minskade intäkter och stora kostnader.

Butiker och restauranger är några av de företag som drabbas hårdast. Till exempel spår kreditinformationsföretaget UC att konkurserna i hotell- och restaurangbranschen kommer att ha ökat med över 100 procent i april, jämfört med samma månad förra året.

När företagens intäkter nu minskar behöver de också sänka sina kostnader. Löner och lokalhyra är ofta de två största kostnadsposterna. När det gäller löne- och personalkostnader så har staten gått in med flera åtgärder för att företagen ska kunna minska kostnaderna. När det gäller hyreskostnader så avser regeringen att ge visst ekonomiskt stöd till de fastighetsägare som väljer att sänka hyran för företag inom utsatta branscher, men om fastighetsägaren inte är beredd att sänka hyran finns det lite som företagen kan göra.

Ett vanligt hyresavtal har i dag en avtalslängd på 3–10 år. Uppsägningar behöver ofta ske ett år i förväg, annars förlängs avtalet automatiskt i flera år. Dessutom är avtalen många gånger krångliga och skrivs på fastighetsägarnas villkor, utan rimlig balans mellan parternas behov.

Under coronakrisen har vissa fastighetsägare gjort det som regeringen önskar, nämligen att göra tillfälliga undantag från hyresavtalen. Ett exempel är Stockholms stad, som tillfälligt sänker hyrorna med upp till 50 procent för utsatta branscher. Det finns exempel på privata fastighetsägare som har agerat på liknande sätt.

Men det långsiktiga samhällsproblemet kvarstår. De oflexibla hyresavtalen går inte att förändra i takt med att företagens verksamhet eller ekonomiska förutsättningar förändras, vilket leder till minskad resurseffektivitet. De oflexibla avtalen försvårar också för det småskaliga entreprenörskapet eftersom det kan vara riskfyllt för mindre nystartade företag att binda upp sig i långa hyresavtal.

Avtalen är många gånger krångliga och skrivs på fastighetsägarnas villkor, utan rimlig balans mellan parternas behov.

Varför har då avtalen så lång bindningstid? Fastighetsägarnas argument är att fastighetsbranschen är kapitalintensiv och att långa avtal behövs som en garant för att man ska få pengarna tillbaka på stora investeringar.

Men fastighetsbranschen har haft ett väldigt bra decennium. I Stockholm har till exempel genomsnittshyran för företag ökat med 100 procent sedan 2009, samtidigt som räntan har varit rekordlåg. Det finns helt klart ekonomiskt utrymme för mer flexibilitet.

Dessutom kan långa och oflexibla avtal drabba fastighetsägarna själva. I dag sker förändringar i omvärlden allt snabbare och de låsta hyresavtalen kan då leda till fler konkurser. Och konkurser innebär att fastighetsägarna får tomma lokaler och förlorade intäkter.

Vissa branscher är något mer flexibla än andra. Ett exempel är hotellbranschen, där omsättningsbaserade hyror med ett hyresgolv blivit allt vanligare sedan fastighetskrisen på 1990-talet. Den modellen innebär att fastighetsägare och hyresgäster i större utsträckning delar på risken vid konjunktursvängningar. Ett annat exempel är marknaden för coworking, som just nu upplever kraftig tillväxt och där hyresavtalen ofta är korta men med högre hyra.

Det är hög tid att branschorganisationerna tar ett gemensamt ansvar för att reformera dagens hyresmodell.

Det finns två parter i alla hyresavtal: hyresgästen och fastighetsägaren. På samhällsnivå representeras parterna av å ena sidan Svensk Handel, Företagarna och Visita, å andra sidan Fastighetsägarna.

Nu är det hög tid att branschorganisationerna tar ett gemensamt ansvar för att reformera dagens hyresmodell. Utgångspunkten bör vara flexibla hyresavtal som enkelt eller automatiskt kan anpassas vid kriser och konjunktursvängningar. Hyresgäster och fastighetsägare bör i större utsträckning än i dag dela på risk och möjligheter.

För att på kort sikt klara av coronakrisen bör fastighetsägare också omedelbart införa en hyresfri period som gäller åtminstone fram till den 30 juni. Det skulle ge både näringsidkare och hyresvärdar tid att bedöma hur allvarligt läget är. Fler företag skulle överleva krisen och fler fastighetsägare skulle slippa stå med tomma lokaler.

Coronakrisen är exceptionell, men mindre kriser i form av snabba konjunkturnedgångar kommer alltid att uppstå. Om vi i framtiden ska minska risken för konkurser och tomma lokaler behöver vi få in mer flexibilitet i hyresavtalen. Det skulle gynna hyresgästerna, fastighetsägarna och samhället i stort.

Samma ämne:
Annons:
Annons:
Annons:
Annons:

Analyser

Loading...